Altbau sanieren ist kein Sprint – es ist ein Marathon mit klarer Etappenplanung. Wer die richtige Reihenfolge einhält, spart bei jedem Schritt Energie und Geld. Wer sie ignoriert, investiert manchmal doppelt.
Dieser Guide erklärt, wie Sie als Eigentümer eines Altbaus (Baujahr vor 1990) in Sachsen-Anhalt, Berlin oder Mitteldeutschland vorgehen sollten – von der Analyse bis zur Förderung.
Inhaltsverzeichnis
- Warum gerade jetzt sanieren? Energiekosten und GEG 2024
- Schritt 1: Ist-Zustand objektiv ermitteln
- Schritt 2: Individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen
- Schritt 3: Die richtige Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen
- Förderung 2026: KfW, BAFA und Sachsen-Anhalt
- Praxisbeispiel: EFH Baujahr 1972 in Magdeburg
- Weitere Ratgeber
Warum gerade jetzt sanieren? Energiekosten und GEG 2024
Drei Argumente sprechen 2026 für eine energetische Sanierung Ihres Altbaus:
- Energiekosten: Heizöl, Gas und Fernwärme bleiben teuer. Jede Kilowattstunde, die Ihr Gebäude gar nicht erst verliert, ist die günstigste Kilowattstunde.
- GEG-Pflichten: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) verschärft schrittweise die Anforderungen an Bestandsgebäude. Wer jetzt saniert, handelt proaktiv statt reaktiv.
- Förderung: KfW, BAFA und die Investitionsbank Sachsen-Anhalt (IB.ST) bieten 2026 erhebliche Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen – die Kombination lohnt sich.
Schritt 1: Ist-Zustand objektiv ermitteln
Vor jeder Sanierungsentscheidung brauchen Sie verlässliche Daten über Ihren Altbau. Das Bauchgefühl reicht nicht aus – zwei Messverfahren liefern objektive Grundlagen:
Blower-Door-Test: Die Luftdichtheitsanalyse
Ein Blower-Door-Test macht sichtbar, wo Ihr Altbau „atmet". Bei typischen Altbauten aus der DDR-Zeit oder der Nachkriegsperiode finden sich n50-Werte von 5–15 h⁻¹ – teilweise 10-mal schlechter als ein moderner Neubau.
Das Protokoll zeigt Ihnen: Wie groß ist der Gesamtleckageanteil? Wo sind die größten Schwachstellen? Was ist durch einfache Abdichtung zu erreichen?
Thermografie: Wärmebrücken sichtbar machen
Die Innen- oder Außenthermografie mit einer Wärmebildkamera zeigt Ihnen in Echtzeit, wo Ihr Gebäude Wärme verliert. Typische Probleme: Wärmebrücken an Balkonplatten, nicht gedämmte Decken, ungedämmte Rohrleitungen, Kältebrücken an Fensterkonturen.
Beide Tests zusammen – Blower-Door und Thermografie – sind die Basis eines jeden seriösen Sanierungsfahrplans. Die Gesamtkosten: ab 540 € (ab 390 € Blower-Door + 150 € Thermografie-Aufpreis).
Schritt 2: Individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein von der Bundesregierung gefördertes Beratungsprodukt. Ein Energieberater vor Ort dokumentiert den Ist-Zustand Ihres Gebäudes und erstellt eine priorisierte Sanierungsplanung.
Der iSFP ist wichtig, weil er den BAFA-Bonus von 5 % Mehrförderung für jede Einzelmaßnahme auslöst (statt 15 % Grundförderung dann 20 %). Über eine typische Sanierung gesehen summiert sich das auf mehrere tausend Euro Mehrförderung.
Schritt 3: Die richtige Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen
Häufiger Fehler: Zuerst eine neue Heizung einbauen, dann erst dämmen. Das führt zu überdimensionierten Heizanlagen und verschenktem Einsparpotenzial. Die richtige Reihenfolge:
1. Gebäudehülle abdichten und dämmen
Bevor Sie Geld in eine neue Heizung investieren, sollte die Gebäudehülle so dicht wie möglich sein. Das bedeutet:
- Luftdichtheit verbessern (Leckagen abdichten, neue Fenster mit guten Anschlüssen)
- Oberste Geschossdecke dämmen (günstigste Einzelmaßnahme mit schnellstem ROI)
- Fassade dämmen (WDVS oder Innendämmung bei Denkmalschutz)
- Keller-/Bodenplattendecke dämmen
2. Heizung optimieren oder tauschen
Erst wenn die Hülle saniert ist, lässt sich die Heizung passend dimensionieren. Ein Altbau mit n50 = 1,5 h⁻¹ braucht eine deutlich kleinere (und günstigere) Wärmepumpe als ein Gebäude mit n50 = 8,0 h⁻¹.
Wichtig: Wärmepumpen arbeiten ab ca. n50 ≤ 3,0 h⁻¹ effizient. Ein Blower-Door-Test vor dem Heizungstausch gibt Klarheit, ob die Hülle bereit ist.
3. Lüftung modernisieren
Je luftdichter das Gebäude, desto wichtiger wird eine kontrollierte Wohnraumlüftung (KWL). Diese sorgt für frische Luft, ohne dass wertvolle Wärme verloren geht. Für ein dichtes Gebäude mit n50 < 1,5 h⁻¹ ist eine KWL empfehlenswert.
Blower-Door-Test + Thermografie als Startpaket – Messung, Protokoll und persönliche Beratung durch Marcel Rohrlack ab 540 €.
Förderung 2026: KfW, BAFA und Sachsen-Anhalt
Die wichtigsten Förderprogramme für Altbau-Eigentümer in Sachsen-Anhalt und Berlin 2026:
| Programm | Typ | Förderung | Für wen |
|---|---|---|---|
| BAFA BEG EM | Zuschuss | 15–20 %* | Einzelmaßnahmen (Dämmung, Fenster, Heizung) |
| KfW 458 | Zuschuss | bis 70 %** | Heizungsaustausch (Wärmepumpe etc.) |
| KfW BEG WG | Kredit + Tilgungszuschuss | bis 45 % | Effizienzhaus-Sanierung |
| Sachsen-Anhalt MODERN (IB.ST) | Darlehen | 10.000–50.000 € je WE | Eigentümer in Sachsen-Anhalt |
* Mit iSFP +5 % Bonus. ** 30 % Basis + 20 % Klimageschwindigkeit + 20 % Einkommensbonus (<40.000 € Haushaltseinkommen). Stand: 2026. Förderungen können sich ändern – aktuelle Infos bei KfW, BAFA und IB.ST.
Praxisbeispiel: EFH Baujahr 1972 in Magdeburg
Ein typischer Fall aus unserem Einsatzgebiet: Einfamilienhaus, 140 m² Wohnfläche, Baujahr 1972, Gasheizung Baujahr 2003.
- Blower-Door-Test: n50 = 7,8 h⁻¹ – deutlich über GEG-Grenzwert
- Thermografie: Wärmebrücken an Balkonplatte, ungedämmte Geschossdecke, undichte Fensterfugen
- Maßnahmen: Oberste Geschossdecke dämmen (2.800 €), Rollladenkästen dichten (600 €), Fensteranschlüsse nachbessern (1.200 €)
- Ergebnis nach Nachbesserung: n50 = 2,4 h⁻¹ – Fördervoraussetzungen für KfW Effizienzhaus 55 erfüllt
- Eingesparte Heizenergie: ca. 18–22 % pro Jahr
Weitere Ratgeber
