Ein Paar aus Stendal erbte im Frühjahr das Elternhaus in der Altmark – ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1962, seit drei Jahren nicht bewohnt. Auf den ersten Blick solide: keine sichtbaren Risse, Dach frisch gedeckt vor sechs Jahren. Aber der erste Substanz-Check durch einen Sachverständigen brachte Überraschungen: Schimmel hinter zwei Einbauschränken, Feuchte im Kellermauerwerk durch eine defekte Drainage, und die Elektroinstallation aus den 1970ern ohne FI-Schalter. Gesamtaufwand für die notwendige Instandsetzung: 28.000 Euro. Wer das Haus ohne Prüfung saniert hätte – Küche und Bad zuerst, wie geplant – wäre mitten in der Arbeit auf diese Probleme gestoßen. Der vorab bezahlte Sachverständige (620 Euro) verhinderte diese teure Reihenfolge.
Die erste Woche: Sichern, nicht sanieren
Ein geerbtes oder günstig gekauftes Altbau-Haus – Baujahr irgendwo zwischen 1930 und 1985 – ist Chance und Risiko zugleich. Der größte Fehler in den ersten Wochen: renovieren, bevor man die Substanz versteht. Erst tapezieren, dann feststellen, dass die Wand von innen nass ist, kostet doppelt.
Die erste Woche gehört der Schadensverhütung: Heizung auf Frostschutz prüfen, Wasserhaupthahn-Zustand klären, Dach von außen auf offensichtliche Schäden sichten, Strom-Altinstallation nicht überlasten, Versicherung informieren (Leerstand ändert den Vertragsstatus!).
Der Substanz-Check in 10 Schritten
Mit dieser Reihenfolge gehen Sie das Haus systematisch durch – vom Kritischen zum Kosmetischen:
- 1. Dach & Dachstuhl: Von innen bei Tageslicht – Lichtpunkte, Wasserränder, weiche Balken (Schraubenzieher-Drucktest am Auflager). Dachschäden sind die teuersten Folgeschaden-Erzeuger.
- 2. Keller & Bodenplatte: Feuchteränder, Salzausblühungen (weiße „Salpeter"-Krusten), modriger Geruch, Putzabplatzungen unten an den Wänden – mehr dazu im Ratgeber feuchte Wände im Altbau.
- 3. Elektrik: Zählerschrank-Baujahr, Stoffleitungen, fehlender FI-Schutzschalter, zwei-adrige Leitungen – ab Baujahr vor 1973 fast immer erneuerungsbedürftig (8.000–20.000 € je nach Größe).
- 4. Heizung & Schornstein: Kessel-Baujahr (Typenschild!), Öltank-Zustand, GEG-Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre prüfen.
- 5. Wasser/Abwasser: Bleileitungen (graue, weiche Rohre – Gesundheitsthema und meldepflichtig über Trinkwasserverordnung), verzinkte Rohre mit Rostwasser am Morgen.
- 6. Fenster & Außentüren: Zustand, Dichtungen, Beschläge – und die Lüftungsfalle nach späterem Tausch gleich mitdenken.
- 7. Fassade & Sockel: Risse (Haarriss vs. Setzriss über Eck!), Spritzwasserschäden, Sockelputz.
- 8. Oberste Geschossdecke: Gedämmt? Falls nein, besteht eine GEG-Nachrüstpflicht – die nach Eigentumsübergang innerhalb von 2 Jahren zu erfüllen ist.
- 9. Schadstoffe einplanen: Je nach Baujahr Asbest (Fassadenplatten, Bodenbeläge bis ~1993), Holzschutzmittel im Dachstuhl, KMF-Alt-Dämmwolle – vor Abrissarbeiten klären, nie einfach rausreißen.
- 10. Luftdichtheit & Wärmeverluste messen: Ein Blower-Door-Test mit Leckageortung plus Thermografie zeigt, wo das Haus wirklich Energie verliert – die objektive Datengrundlage für jede Sanierungsplanung.
Sanieren, vermieten, verkaufen? Die Zahlen-Frage
Nach dem Check haben Sie eine Mängelliste. Jetzt zählt Ehrlichkeit: Addieren Sie die Posten konservativ (Dach 25–60 T€, Elektrik 8–20 T€, Heizung 15–35 T€, Fenster 15–30 T€, Bäder je 10–25 T€) und vergleichen Sie mit Marktwert saniert minus Marktwert heute. Liegt die Sanierungssumme deutlich darüber, ist Verkauf oder Teilsanierung oft die rationalere Entscheidung – so schwer sie emotional fällt.
Für die Sanierungs-Entscheidung lohnt der Blick auf Förderung: Als „Ersterwerber" eines sanierungsbedürftigen Hauses stehen Ihnen KfW-BEG-Programme offen – Details im Ratgeber KfW-Förderung und im Sanierungs-Komplettguide.
Was versteckte Mängel im Altbau typischerweise kosten
Ein Substanz-Check vor der Entscheidung „Sanieren, Vermieten oder Verkaufen" schützt vor teuren Überraschungen. Häufige Kostenpositionen bei ungeprüften Altbauten:
| Mangel | Typische Sanierungskosten |
|---|---|
| Feuchte im Kellermauerwerk (Drainage + Abdichtung) | 3.000–12.000 € |
| Schimmel hinter Verkleidungen (2–3 Zimmer) | 3.000–8.000 € |
| Elektrik-Erneuerung (Altbau, 120 m²) | 8.000–18.000 € |
| Undichter Kamin / Schornstein | 1.500–6.000 € |
| Marodes Dachgebälk (Teilbereich) | 4.000–15.000 € |
Ein Blower-Door-Test als Teil des Substanz-Checks zeigt zusätzlich den energetischen Zustand der Gebäudehülle – wichtig für die Einschätzung der Betriebskosten und möglicher KfW-Förderwürdigkeit nach Sanierung.
Geerbtes Haus professionell einschätzen lassen
Unser Substanz-Check mit Messtechnik (ab 390 €) liefert die ehrliche Entscheidungsgrundlage: sanieren, vermieten oder verkaufen – mit Mängelliste und Kostenrahmen.
Substanz-Check anfragen Zum BaugutachtenHäufige Fragen
Teilweise ja: Nach Eigentumsübergang greifen GEG-Nachrüstpflichten innerhalb von 2 Jahren – Dämmung der obersten Geschossdecke (bzw. Dach), Dämmung zugänglicher Heizungsrohre und Austausch von Konstanttemperaturkesseln über 30 Jahre. Ausnahme: Sie haben das Haus selbst schon vor Februar 2002 bewohnt.
Bei uns ab 390 € für die Begehung mit mündlicher Einschätzung, ab 590 € mit Kurzbericht. Mit Messtechnik (Feuchte, Thermografie, Blower-Door) je nach Umfang 700–1.200 €. Gemessen an einer einzigen falschen 30.000-€-Sanierungsentscheidung gut investiert.
Immer von außen nach innen und von oben nach unten: erst Dach und trockener Keller (Substanzschutz), dann Hülle (Fenster, Dämmung, Luftdichtheit), dann Technik (Heizung passend zur neuen Hülle dimensioniert), zuletzt Oberflächen. Wer die Heizung vor der Hülle erneuert, kauft sie zu groß.